関西で戸建て投資をしているきゅうりです
この記事では、不動産投資家だからこそ分かる
マイホームを購入する際の注意点を解説します
こんな人向けです
・新築か中古か迷っている
・中古戸建てを買うのはちょっと不安
・中古戸建が良いけど、どんな問題があるか分からない
結論としてこの記事ではマイホームを購入するなら中古戸建をお勧めしています
“どんなものを買ったらいいの？”という疑問の処方箋にどうぞ
では本日の記事へアターック！
マイホームを買うならやっぱり新築？それとも中古？
マイホームで中古戸建てを買うメリット
きゅうり自身もマイホームを購入するとすれば絶対に中古戸建てを買います
理由は以下の通りです
・既に出来上がっているのでギャップが少ない
・なんといっても安い
・いろいろあるけどやっぱり値段が最強
「安いしか言ってないやんか」と思われそうですが、本当にこれが最強のメリットです
中古戸建は価格がかなり安いのが普通です
つまり、新築で買っても殆どの場合がかなり値下がりしてしまうということです
勿論値上がりする場合もありますが、そういった物件は素人には流れてこないので
マイホームとして売りに出される新築は殆どが価格の上乗せがされていると思って間違いありません
マイホームで新築を買うメリットデメリット
日本人は特に新築が大好きと言われています
戸建て投資をしていても、「新築プレミアム」なんて言葉をよく耳にします
新築というだけで家賃がかなり上乗せして設定できるからです
まずは新築のメリットはこちら
・まっさらで最高にキレイ
・奇跡の築0年
・自分だけの家
新築のデメリットはこうです
・一生ものなので予算が青天井になる
・妥協できない
・０から作り上げるので、完成してから「思ってたのと違う」となる可能性がある
・値下がりが激しい
などです
一長一短ありますが、大きい失敗をしにくいのはやはり中古戸建てですね
実例紹介！新築を買った現在の売却価格
ではここで、私の祖母の実例をご紹介します
バブルやリーマンショックなど、年代の誤差はあるのでその辺りはご理解ください
新築の最大のデメリットが、高い買い物なのに値下がりしやすいということ
私の祖母は、祖母自身の家、そして娘（私の母）夫婦の家を2軒分譲で購入しました
当時流行っていた団地です
なんと１軒で3,000万円！！
それが今では売却するとなると約500万円…
購入時は3,000万円に加えて、手数料や税金もかかっています
それと同じように売却にも手数料は乗ってきます
そう思うと、新築で買うよりも安く買えた分を自分の理想の設備に投資するのもいいんじゃないかなー、と思うのです
中古戸建ての買い方
そうはいっても「中古を買うのってなんか不安なんだけど…」という方も多いと思います
新築だったら絶対に不備はありませんし、仮にあったとしても保証が効く場合が殆どです
そんな時はプロにお願いするというのも一つの方法です
初心者はホームインスペクションを使おう
プロにお願いするというのはホームインスペクションを入れるという方法をとります
その物件の細かい状況を専門家の目で見てもらうことです
簡単に言うと、物件専門のお医者さんに健康診断をしてもらおう！という感じです
ホームインスペクションのメリット
専門家に見てもらうのですから、相応のメリットがあります
ホームインスペクションで見てもらう箇所は以下の通りです
- 屋根
- 外壁
- 室内
- 屋根裏
- 床下
などになります
これらの場所を目視で診断してもらうことによって、こういったことが分かります
- 劣化状況
- 欠陥があるかないか
- 直した方がいい所
- いつごろに直す時期が来るのか
などの大まかな費用を算出してもらうことが出来ます
ホームインスペクションを行うことで、後から
「こんなはずじゃなかったのに！」
「騙されてしまった…！」
といったことになるのを防いでくれます
つまり、大きな失敗を未然に防いでくれるのです
自分が売主になった場合も、ホームインスペクションを入れてから売りに出すことで
後から契約不適合責任を負ってしまう可能性が減るので、依頼している人も多いのが現状です
ホームインスペクションのデメリット
ホームインスペクションを利用する際のデメリットは、費用が発生することです
費用の相場は「物件の種類」「検査の種類」によって変わります
住宅の規模にもよりますが、マンションよりも一戸建ての方が検査箇所が多いため費用もかかることが殆どです
一戸建ての場合、検査が「目視でできる調査（基本検査）」なら、5～7万円
「目視では判断できない調査（詳細検査）」なら6～12万円が相場です
ご自身の状況に合わせてご検討してみてください
マイホーム用中古戸建の裏側
そんな私も実際にマイホーム用の中古戸建を内見に行った経験があります
その時の経験を元に解説します
中古戸建を購入する最大のメリットは安さです
新築マイホームを買うよりはかなり安く購入することが出来ます
しかし、居住用となるとそれなりに綺麗なので単価は高い傾向にあります
綺麗な中古戸建の裏側はこうです
- Aさんが新築で購入した時は3,000万円
- しかし、30年後住み替えることになり止む無く売りに出すことにしました
- 経年劣化があったこともあり、売却価格は700万円
- Aさんは2300万円の赤字になりました
ここまではよくある話です
そしてこの物件を買い取ったのは不動産業者B
- Bは300万円かけてフルリノベーションをし、転売することにします
- 売り出し価格は1980万円
- 新築同様にピカピカの内装、充実した水回りが好評で即完売
- Bは簡単に1,000万円の利益を叩き出しました
不動産業界はこんな風に回っています
これでも優しめです
薄汚れた物件を内見に行った際、仲介さんが
「業者が入って手直しするとめちゃくちゃ値段上がるんでその前に抑えた方がいいですよ」
「きれいな物件は業者の利益が乗っとるんで」
と言っていました
まさにその通りです
まとめ 正しい知識で適正なリスクをとろう！
不動産屋さんは、いかに差額で儲けるかというのが一番重要です
つまり、いかに安く仕上げて高く売るか これだけです
「綺麗ならなんでもいいじゃん」と思うかもしれませんが、そうではありません
綺麗なのは表面だけの可能性が大いにあります
実は柱が傷んでいたり、基礎がやられている可能性だってあります
きれいに直している業者さんも勿論いますが、中には床下を確認できない様に点検口を塞いでいるような場合もあります
プロが見ると、「点検口がないなんておかしい」と思いますが
素人だと見た目がきれいなので気づかずに見逃してしまう可能性が高いです
そうなった場合、業者側が有利に進む展開になるので買った後に「こんなはずじゃなかった！」と後悔することになります
「中古戸建を検討してみようかな」と思っている方は、事前にこういった知識を付けて購入することを強くお勧めします
この記事が、ご自身や身近な人のお家購入の参考になれば嬉しいです
あなたの里に、豆を蒔こう！
ではまた！
コメント