ここだけは必須！戸建て投資物件を内見する時のチェックポイント

こんにちは！
関西で戸建て投資をしているきゅうりと言います

この記事では、今回の記事では“戸建て物件を内見する時のチェックポイント”を初心者さん向けに解説します

こんな人向けです

結論から言えば、大きなポイントを押さえておけば後は細かい修繕で何とかなる

ということです

大きなポイントは、ズバリ基礎です！

では本日の記事へアターック！

不動産投資物件のチェック方法

戸建ての状況をチェックする時の方法としては以下の2種類あります

１プロにお願いする

２自分でセルフチェックをする

ホームインスペクションを入れる

プロにお願いするというのはホームインスペクションを入れるという方法をとります
その物件の細かい状況を専門家の目で見てもらうことです
簡単に言うと、物件専門のお医者さんに健康診断をしてもらおう！という感じです

ホームインスペクションで見てもらう箇所は以下の通りです

• 屋根
• 外壁
• 室内
• 屋根裏
• 床下

などになります

これらの場所を目視で診断してもらうことによって、こういったことが分かります

• 劣化状況
• 欠陥があるかないか
• 直した方がいい所
• いつごろに直す時期が来るのか

などの大まかな費用を算出してもらうことが出来ます

ホームインスペクションを行うことで、後から

「こんな重大な欠陥知らんかった…」

「え、これ直すのいくらかかるん。積んだ」

といったことになるのを防いでくれます

デメリットは何といっても費用が発生することです

状況にもよりますが、だいたい5万円～1２万円程必要とされています

マイホーム用など、買う前提で行くのであればいいかもしれませんが

内見の度に依頼していてはインスペクション破産になりかねません

（そんな用語ないけど）

ここが駄目なら失敗確定！？内見でみるべきポイントとは

プロの目には劣りますが、内見の際にここだけは注意してチェックしておこう！
というポイントはあります

なんといっても基礎を見ましょう
給湯器や壁紙など、交換可能なものであれば後々対応可能です
（無いに越したことはないですが）

しかし、基礎だけは交換できません

ここだけは押さえておいてください

こんなひび割れ（クラック）は要注意！

多少のものであれば心配する必要はありません
築古戸建てならよくあることです

しかし、以下のような場合は初心者は見送った方が賢明です

また、ヒビ周辺の雨染みが他の場所よりも濃い場合は、クラックが深いことが多いので要注意です
パット見では判断するのが難しいので、私はいつも天下のシンワさん（勝手に呼んでる）の
“クラックスケール”という道具を使っています

ちなみにネットじゃなくてもホームセンターでも購入可能です

1,000円もしないので、戸建ての購入を考えている人は、クラックスケールを事前に買っておくと助けになってくれます
それに、持っておくと不動産屋さんに対して

「この人ちゃんと見てくるんやな」

という牽制にも役立ちます
押しに弱い人はこういった小技って、超重要です

雨漏りは思わぬ費用になり得る

次に、雨漏りに関してです
雨漏り発見のポイントは、こんなところの雨染みです

水を含んだような濃い染みがあると雨漏りしている可能性が高いです

ちなみに私の参考にならない経験談です

失敗したくないから「絶対雨漏りは避けるぞ！」

と意気込んで内見に向かっていたのですが

「これって雨漏りかな(*’ω’*)？これも雨漏り(‘_’)？

…雨漏りだと思ったらただの木の柄だった」

なんてことが起こりえます
（私だけ？）

そして初めて雨漏り物件を目の当たりにした時に

「あ、これ絶対雨漏りのやつやぁん…(‘ω’)」

と分かりました

雨漏りって、全然さり気なくないです

「俺、雨漏りやで☆彡」

というように結構主張してきます
なので見たら分かるのですが、

屋根裏や床下などは自分で見に行かないとわざわざ仲介さんは教えてくれません
点検口があったら「見ていいですか？」とお伺いを立ててから見せてもらうようにしましょう

部屋までは至っていなくても、屋根裏を見ると雨漏りしていたなんてこともよくあります

屋根裏は暗いので、懐中電灯かスマホのライトで照らすようにしてくださいね！

雨の日に行くっていうのも一つの方法です

蟻道ってどんなもの？あったらやばい？

蟻道とは、シロアリが作るトンネルのことです
蟻の道という名の通り、土がもっこりした細い道が続いているようなら蟻道と思って間違いありません

また、浴室ドアのサッシ辺りを押してみてください
通常であれば何もありませんが、シロアリに柱を食われている場合はパキッとした音がします
中が食べられてスッカスカの証拠です

番外編として実は蟻道があってもシロアリは住んでいないこともあります

それはどんな家かというと、ぼろすぎるボロ戸建てにありがちです
シロアリすらも住まない、食い散らかした後の家です
こんな家は破格ですがレベルも段違いなので私たちは見送りましょう！

傾きはどれぐらいであれば大丈夫？見つける方法は？

傾き物件ですが、こんな種類があります
・傾斜に建っているもの
・地盤沈下しているもの

坂道などの傾斜に建っている場合はそこまで心配しなくても大丈夫です
（不便なので客付けは厳しいかもしれません）

しかし、地盤沈下などの基礎から沈んでしまっているものは注意が必要です

傾きの直し方

傾きの直し方①：床の張り直し
床を貼りなおして、表面を取り繕う方法です
建物は傾いたままだけど、床は水平にします
この方法の場合、そこまで費用がかからないので多くの大家さんが行っています

しかもジャッキアップは100万円程費用が掛かります

傾きがある場合は、程度に応じて相場よりも家賃を下げることになるので
割安で貸し出して収益が見込めない場合は見送った方がいいでしょう

傾きを見逃さない方法

iPhoneをお持ちの方は初期設定で入っている計測アプリの“水準器”がおすすめです
部屋の角にスマホをセットすると傾きを教えてくれる便利なアプリです

また、正確な傾きはこちらの方法で測定できます

DIYも考えている方は検討の余地アリです
また、デジタル版もあります
性能は抜群ですが1万円を超えてきて個人的には結構キツい…
ですので、まずアナログの方を買って、使ってみてからデジタル版を考えてみるのがいいと思います

まとめ

最終的な判断は難しいとしても、基礎が怪しいと思えば一旦冷静になることが出来ます
勿論、全てが駄目というわけではありません
実際に私も傾き物件、雨漏り物件を所有しています

とはいえそんな瑕疵を見つけた上で「収益化できるのか？」「買って大丈夫かな？」
という判断をしたうえで購入しました
不安のままだと、仲介の不動産屋さんに押されて購入してしまうこともあります
なんとなくで決めて、大きな失敗をしなくていいように知識武装をしていきましょう
勉強すれば絶対にリスクは回避できます

あなたの里に、豆を蒔こう！
ではまた！