初めて買った物件のリフォーム＆客付け費詳細【実利15.2％】

おはようございます！
豆まきの里、きゅうりです

先日、不動産投資家のエリックさん（@eric7blog）の動画に音声で出演させていただきました。
そこのコメントを見ていて

「客付けとリフォーム費用っていくらかかってるんだろ」

というものを発見

というわけで、今日は１号物件に掛かったリフォーム費用の詳細です

この記事を読むことでこんなことが分かります

• ・安く買ってもリフォーム費用がかかると意味がないんじゃない？
  ・最低どんなところを直すのか知りたい
  ・ADって何基準？
  ・表面と実質って結構差がある？

私の信条としては、

つるっと直してサクッと貸す！！！

後は住んでもらってからクレームに対応する！

「ちょっと住んでへんからわからんし、なんかあったら言うて！」

という気持ちで速さを最優先にしています

DIY苦手なのもあります。9分9厘ぐらい。

では、本日の記事へアタックチャーンス！

399万円物件の画像いっぱい

こちらは３９９万円で買いました

ネットで載っていた中の写真はこんな感じです

～室内チーム～

～水回りチーム～

わーおめっちゃキレイ(´ー｀)

実際内見すると結構汚れていたりしました
売主さんはプロの写真家に依頼して撮影してもらったもようです

やっぱり何事もビジュアルが大事やんな…(´―｀)

実際のリフォーム費用と客付け費用

さて、実際にかかった費用はこちらです

持ち物全部に名前つけたい派。

スーパーで青果部やってる＆一戸目なのでいちごちゃんです
（なんの紹介）

エクセルに数式入れて自動で利回りなど出るようにしています
あなたはどんな感じで管理してますか？
気になる…(/・ω・)/

リフォーム費用の内訳

ひとつひとつ見ていきます(´ー｀)

だいたいこれ位でした(/・ω・)/

広告費（AD）にかかった費用と根拠

広告費用は基本的に10万円に設定しています

注意点！！

京都ならではかもしれませんが、
“ADに加えて仲介手数料が家賃1か月分”ってなってる業者さんもあるんです

つまり、AD10万円＋家賃…((((；・Д・))))

あかんあかんあかん！
そんなんあかんえ！

修繕日ぶっ飛ぶやんか…(´―｀)
他の地域ではそんなことなさそうですが、念のため確認しておいて損はありません

料金設定ですが、
これはパート主婦大家“なっちーさん”の書籍を参考に設定しています(*’▽’)
なんと、ある時は風呂・またある時は夜に（普通よ。その時間普通よ）
何回も何回も読み直したきゅうりのバイブル！

　

画像もあって読みやすいのでめっちゃ覚えやすいです(∩´∀｀)∩

ええなぁ、私も本出したいなぁ
カッコええなぁ…(´―｀)

しかも、人がええんや…(´ー｀)

まだお会いしたことないけどな、きっと、人がええねん…(´ー｀)

最終利回りはどれぐらい？

ってことで利回り報告です

一戸目は、何とか実利で10％欲しい！

という野望を持って物件を探していました
そして今回は現金で購入したので、もろもろの手数料や返済金がありません
ぱっと見は何とかなったいちご戸建てでした(’ω’)

まとめ

震える手で目標を書いて、実際買ったら食欲が消え失せて、業者さんからバンバン電話かかってきて

「もうやめたーい！始まってないけどやめたーい！！！」

って何度も思いました
（何なら布団の上で悶えながら枕に向かって一人叫んでた）

振り返ってみると始めの２か月耐えるだけ

ここを超えられればなんとでもなります

あかん、あかんのですけど
失敗してもお金無くなるだけじゃないですか
無くなったものは、必要であればまた手に入れればいい
無くせるものはまた、手に入るものです

山椒のような痺れる経験ってこうでもしないと知れません

なんでもいいから一回やってみよ～
しなないし！

って精神で日々生きてます(’ω’)

そして私事ですが、数日前にプライベートで沼った！
いろいろ考えさせられることがありました

でも、刺激的な経験だったなぁ…(´―｀)と

ダサいけど、一緒に勉強しながら進んでいきましょう(’▽’) （お前だけだダサイの）

せっかく同じ時間軸に生きてるんだし(’ω’*)

お役に立てれば嬉しいです！

不動産投資も人生も、勝っても負けても一生もんです

あなたの里に、豆を蒔こう！
ではまた！