よさげな物件を見つけたんですが
戸建て投資には規格外過ぎて基準ﾌﾞﾚｯﾌﾞﾚになったお話
この記事を読むことで、こんなことが分かるようになります
今回見つけた物件は、到底手が出ない金額なのですが
価値を見るのか、価格を見るのか
そんな投資の真理をつかれた物件だったので記事にします
では、本日の記事へアタックチャーンス！
自分流：戸建て投資の基本
仲介さんへ伝えている条件はこんな感じです
・種類：中古一戸建て
・エリア：京都市内
・築年数：平成築
・金額：諸費用含めて500万円以下
・面積：50㎡～
「こんな物件あったら誰でも買うわ…」
って言われても仕方ない条件ですが
ラインはハッキリさせておきたいのでメールや内見の時に伝えるようにしてます(´―｀)
お察しの通り、京都は高い。
しかも京都市内となるとより高い。
“築100年”とか、“築年数不詳”とかゴロゴロ転がってます。
しかも何がすごいって、そんなボロ平屋だったとしても1,800万円とかついてたりするんですよ…(´―｀)
なんなん、貴族の豪遊かよ
庶民は検索条件にすらひっかけませんよ
突然降って湧いた1000万円のお宝物件
さて、そんな中
「今日は安い順でガンガン見てみるか～(´―｀)」
なんて思っていたら
「……ﾌｧｯ！？」
at－homeに激レア物召喚
ファ～はファイトのファ～
ってことで物件スペックはこんな感じ(*’▽’)
価格：1180万円
立地：超中心地駅徒歩4分（最高）
築年数：25年（最早新築）
延床：50㎡、狭小3階建て
土地値：600万。しかし路線価はここ４年毎年上昇（高級マンション）
賃貸：10万ぐらい
思い出しても震えが出るような物件
これ、ほんまに…
あんまり京都知らない方だったら
「は？高杉内ｗｗｗｗ」
ってなると思うんですけど、これはめっちゃ熱いんですよ～
調査内容
ざっと述べます！聞いてください！言いたいだけ！
・リフォーム一切不要。ﾋﾟｯﾋﾟｶﾁｭ〇
・路線価は4年間上昇を続け、この4年で130％アップ。最高
・駅徒歩4分の好立地であり、徒歩圏内には
保育園・小学校・中学校・公園・警察署・スーパーが揃い踏み。立地＆治安最高
・賃貸の総数18,657件に対し、戸建て賃貸はなんと25件
しかもこのエリアでは1戸しか出てない。最高。勝てる。
・その戸建てに面積じゃ劣る（敵75㎡私55㎡）
しかし築年数では圧勝（敵60年私25年）優勝
・過去の取引情報では、倍の土地、延床同等の物件が4,000万円で売れてます。
ってことは、建物の価値が乗っかってるので3000万円として
土地が半分の広さなので1500万円
更に、東向き＆狭小ということを考慮して1050万円
実税価格でいうと1000万円ぐらいに対して1180万円だからまぁ妥当。
・セルフインスペクションでは850～1100万円と予測（強い）
そして何より
・建蔽率・容積率いける。
キタァアアアア～～～～！！！
普段不動産投資されてる方からすると、条件悪すぎって思うと思います
でもな…伝わりにくいけど、熱いんや…(´―｀)
そのエリアで新築立てるとなったら6000万円とかで建ててるんや…(´―｀)
しかも京都って
- 再建築不可
- 建ぺい率オーバー
- 容積率オーバー
- テラス
とかが義務教育かってぐらいテンプレなんですよ
特にこんな中心地ではまず土地が空かない
価格が妥当な物件なんてない
そして誰も売らない
物件氏：「…今、蚊でも止まったか？」
きゅうり「これは…強い（ｺﾞｸﾘ）」
（なにしてんの）
買わない理由を探す
欲しい感情が先走ると、人間はいい情報しか集めなくなるもの
進む根拠が欲しいから(/・ω・)/
ってことで、金額も高額なので冷静になってみることにしました
さすが中心地。1180万円もする。破滅フラグ
戸建て投資で1000万円超すってそもそもアパート買えって話である
お金以外ではとにかく挑戦がいいけど
分からんなら買うなっていうのはお金の超基本
普段の生活とか、仕事はプロに任せたほうがいい
でも、お金のことだけはプロに任せたらあかんのや(´ー｀)
―諸費用はいくらかな？―
単価が上がると、手数料が上がる。
資産価値があると、税金が上がる。
ってことでざっと計算してみました
・仲介手数料46万円
・不動産取得税38万円
・固定資産税14万円
・司法書士報酬10万円
・登録免許税20万円
・印紙税2万円（1千万超えたら。以下なら1万円）
・火災保険料10万円（5年契約で見積もってます）
合計約130万円
すんごくざっくりだけどTAKAI(´―｀)！！
（だいたい手数料は物件価格の7～10％程度です）
こんな感じで書き散らしてます↓
ー1000万円借入したら利息どんなもんかなー
仮に1000万円のローンをノンバンクに借りたとします。
お得意のセゾンファンデックス様。
勿論公庫で借りれたら万々歳だけど、マイナスは多めに見積もっておきたいのでノンバン融資を条件でやってみます
金利：3.6％
15年返済→利息300万
（2戸目350万でこうたぞ）
月々の返済：7万円
25年返済→利息520万
（ざわ…）
月々の返済：6万円弱
死なないけど生きない。
35年返済→利息760万円
利息が、760万円。
利息だけで、760万円払う。
戸建て相手に利息だけで2軒買える～～～～！！！
間違いなくオワルーーーーーーーー！！！！！！！！！
っていうかワイの戸建て投資が始まらない～～～＼(^o^)／！
ちなみにこんな感じで書き散らしました
（ちなみにネットでやったら一発ですｺｿｯ）（ｺｿｯちゃう。みんな知ってる）
もう、なんなん…(´―｀)
分かったよ。買わないよ。
でも見たい！！！！
こんなお宝物件滅多にお目に掛かれん！
ってことでワクワクしながら電話(*’▽’)
丁度業者さんが休み明けだったので、そこで見に行けることになりました(*’▽’)
実際に内見してみた
時間は14時
その日に内見予約2件ありとのこと
パワーワード
現金で満額買付×２
効果は抜群だ～～～～～＼(^o^)／！！！！
まとめ
ちなみに今回の買付は、
1人目：別の事業をしている社長
2人目：個人でマイホーム用に
とのことでした
マイホーム用…(´―｀)
それは勝ちやで(´―｀)
社長さん譲ったってクレソン(´―｀)
売却益は確実に出そうなので、お金と時間に余裕がある人には最高の現物投資だなぁ
お金と時間に余裕、ないからなぁ(´―｀)
私が手を出すには早すぎるなぁ(´―｀)
でも、マイホームにするならこんなおうちが欲しいなぁ(*’▽’）
あんな一等地の戸建てに入れて、なんか幸せでした！
あなたの里に、豆を蒔こう！
ではまた！
コメント