・「不動産投資なら初心者の自分でも出来るのかな」
・「不動産投資はやめとけってとく聞くけど、本当？」
こんな悩みを解決できる記事を用意しました。
わたしは本業はサラリーマンをして、副業の不動産投資で月50万円稼いでいます
この記事で紹介する「不動産投資の仕組み」を知ることで
初心者でも、気軽に不動産投資を始められますよ！
なぜなら、実際にわたしも始めるまでは「みんなやめとけって言ってるから、やめといたほうがいいかな…」という悩みを持っていました。
記事前半では、不動産投資の仕組みについて、後半では、実際にとるべき行動を解説するので、ぜひ参考にしてみてください！
不動産投資の稼ぎ方とは
不動産投資には2種類の稼ぎ方があります。ほとんどの大家さんにとっては、両方経験することなので解説していきます。
売却益（キャピタルゲイン）
ひとつめは、売却益で稼ぐ方法。
「キャピタルゲイン」とも言われています。
キャピタルゲインは、買った価格よりも高い金額で生み出された利益のことです。
「キャピタル」とは、資本・資産の意味です。
反対に、買った価格よりも、安く売ってしまった場合は「キャピタルロス」といい、損失を表します。
家賃収入（インカムゲイン）
ふたつめは、家賃収入で稼ぐ方法。
「インカムゲイン」とも言われています。
インカムゲインとは、不動産という財産を持ったまま得られる収益です。
株や債券がいい例ですね。
ただ保有していると、株を持っている企業から配当がでたり、利息が付いたりします。
それと同じように、不動産投資では大家さんになって物件を取得するんです。
取得した物件を第三者に貸し出すと、家賃という形で収入が入る。
株や債券と同じように、基本的には持ってるだけで収益を生む構造が成り立っています。
「不動産投資はやめとけ」と言われる理由
相談する相手を間違えている
もし、あなたが不動産投資を始めようと思ったら、誰かに相談するかもしれません。
そのときに大切なのは、”相談相手を間違えないこと”です。
なぜなら、どれだけ相手が親身になってくれても、相談相手に経験がなければ実体験に基づく意見を聞けないから。
ちなみに、大家さんの人口ってどれぐらいだと思いますか？
なんと、2％です。
しかも、相続などではなく、自分で収益物件を買って運用している人は1％にも満たない事実があります。
つまり、あなたは成功したいのに、相談相手は成功者ではない。
これでは有益な情報なんて、聞けそうにないですよね？
そもそも相談相手を間違えている場合があるんです。
不動産投資のイメージが悪い
不動産投資に対するイメージは、残念ながら良くありません。
理由は、不動産投資のあらゆる問題が、ニュースで取り上げられたからです。
例えば、スルガ銀行の不正融資問題、かぼちゃの馬車、サブリースなどが有名です。
不労所得という甘い言葉で夢を見せ、不正に融資をさせた問題があります。
銀行と不動産業者が口裏を合わせ、大家さんのキャパ以上の借入をさせたんです。
業者から提案される物件なんて、高いだけでロクなもんではありません。
有名な不動産投資家であれば提案を受けることがあります。
しかし、初心者で右も左も分からない初心者に川上物件が回ってくることなんてまずありません。
もし「あなただけです」と物件を紹介されたら、この言葉を真っ先に思い出して下さい。
”その場で誰がカモか分からなければ、あなたがカモだ”
これは、世界的な投資家ウォーレンバフェットの言葉です。
言われるがままに無茶な借金を背負わされた初心者大家さん。
高額な物件の借金を返すために必死で働き、最悪の場合自己破綻するケースもあったのです。
経済的自立（FIRE）を夢見て買ったのに、逆に遠のいてしまうことに…。
その直後、自分の大事な人が「不動産投資やってみたい！」と相談してきたらどう思いますか？
「家賃収入があれば、FIREできる」「お金が無くても、融資を使えば物件が買える！」と言い出したら、青ざめてなんとか止めにかかるのが普通ではないでしょうか。
「そんなうまい話なんてない」、「騙されている」、「借金なんかせず、真面目に働いたらいい」
これは、わたしが不動産投資をしていなかったら言っていた言葉です。
そして、わたしが「不動産投資を始めたい！」と言ったときに周りから言われた言葉でもあります。
不動産投資のリスクを避けるには
不動産投資は、イメージが悪いと言いました。
しかし、これはチャンスでもあります。
その理由は、不動産投資のリスクは事前に防げるからです。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンです。
リスクが洗い出されている上に、事前に対策が打てます。
これは不動産投資ならではの強みであり、他の投資にはない強みです。
株式投資やFXは、ハイリスク・ハイリターンと言われています。
大きく稼げることもあれば、大きく負けることもあります。
当然、投資にはリスクがつきもの。
特に株式投資やFXの場合、リスクが起こる可能性はあっても、未然に防げません。
なぜかというと、「誰かの発言や政策で急に下落する」、「コロナショック、リーマンショックで急落」などの下落リスクはいつくるか予知できないからです。
わたしも経験したのがコロナショック。
一晩にして株式市場全体が暴落。
たった数日のことだろうと、のほほんと何も対処しませんでした。
しかし、1週間が経過しても、相場は下落しっぱなし……。
気づけば資産総額は半分以下になってしまいました。
そこで、気づくことになります。
「もっと、自己責任で納得した投資がしたい」「どこかの偉い人の一言で資産が減るなんてイヤだ！」
投資結果を決める出来事が、自分の手で選択できない。
この事実に疑問を感じ、不動産投資に出会いました。
繰り返しになりますが、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンです。
リスクが洗い出されている上に、大家さんで対策が打てます。
これは不動産投資ならではの強みであり、これこそ求めていたことではないでしょうか。
不動産投資初心者は戸建て投資がおすすめ
「不動産投資を始めてみよう」と思ったら、最適解は戸建て投資です。
実際に、わたしも戸建て投資を実践していることもあって、初心者さんには特に戸建て投資をオススメしています。
なぜなら、失敗するリスクが低いこと、万が一失敗してもリカバリー出来るためです。
不動産投資には、大きく3種類あります。
アパートなどやマンションなどの一棟投資・マンションや団地などの区分所有・戸建て投資。
戸建て投資の最大の魅力は、現金でも買えること。
つまり、大きな借金をしなくても始められるのです。
先ほども言った通り、不動産投資で最大のリスクは大きな借金を負ってしまうこと。
戸建て投資の場合、何千万円も借金をする必要が無いので失敗のリスクは最小限に抑えられます。
不動産投資のデメリットとリスク５つ
不動産投資のリスクを避けるには、デメリットや失敗例を知ることが肝心。
不動産投資は、どれだけ仕事ができる人でも、「10％は失敗する」と言われています。
だからこそ、不動産投資のデメリットを知ると、失敗するリスクを抑えられるんです。
不動産投資のリスクは未然に防げるものばかりであり、誰もが知らないリスクはほとんど存在しないと言ってもいいからです。
では、不動産投資のリスクを５つ、見ていきます。
空室リスク
不動産投資で一番大きなリスクは空室リスクです。
空室期間は大家さんの収入の柱である家賃が入ってきません。
空室になると、想定していた利回りが下がっていきます。
利回りが下がると、思ったように経営が回らず、突然の出費にも対応できなくなる事態になりかねません。
ですので、空室期間を発生させないことが不動産投資の鉄則です。
空室リスクに対する対策は、「入居付けが可能な物件を買う」ただこれだけです。
そのためには、購入前の事前調査が必須になってきます。
購入する前に、空室リスクを徹底的に潰すことで、常に家賃収入を産む物件が購入出来ます。
家賃下落リスク
築年数が経つにつれ、家賃が減少していくリスクがあります。
とくに築が浅い物件がこの場合ですね。
新築プレミアムの名が付くほど、日本人は新しい家が好きです。
つまり新築や、築の浅い物件は家賃相場よりも高く貸し出せる。
逆に言えば、一定数の築年数が経過した物件は、どれだけ安くてもある程度底が決まっています。
どれだけ古くても、0円にはなりません。
したがって、家賃相場よりも少し下げても収益が回る物件を選ぶことが大切です。
滞納リスク
せっかく入居して貰ったのに、家賃を滞納されるリスクがあります。
単なる払い忘れであれば問題ありませんが、これが数ヶ月間続いたり、催促しても支払わないケースもあるんです。
最悪の場合、夜逃げといった形で突然姿を消すことも……。
わたしが行っている対策としては、管理会社に管理を依頼しています。
そうすることで、管理会社がオーナーに代わって集金を行ってくれるんです。
さらに、家賃保証会社を利用することでも対応できます。
万が一家賃が支払われなかったとき、守ってくれる保険です。
かなり助かるのに、この保険を支払うのは入居者さん。
大家さんの負担もなく、保険加入できます。
入居希望者が現れたときは、必ず、家賃保証会社の審査を通した上で入居をして貰うようにしましょう。
天災・流動性リスク
不動産投資は、突然の災害に見舞われるリスクがあります。
なぜなら不動産は実物資産であり、流動性があるとは言えません。
対策としては、火災保険に加入することでリスクを最小限に抑えられます。
ちなみに地震保険もあるのですが、地震保険は火災保険に加入してからしか、入れません。
「地震保険に加入する際は、まず火災保険に入ってから」と覚えておきましょう。
ちなみにわたしは、全ての所有物件で火災保険と地震保険に加入しています。
なお、津波と水害については、自治体が公表しているハザードマップで事前に確認することができます。
かなり正確に予想することができますので、物件取得前に必ず確認するようにしましょう。
金利上昇リスク
不動産投資は、インフレに強い半面、デフレでは価値が下がってしまうリスクがあります。
現在は歴史的な低金利が続いているので、借り入れをしても金利の負担はそう重くはないでしょう。
その反面、いつ上昇してもおかしくない状況です。
今後はどこかのタイミングで金利が上昇するということも大いに考えられます。
借り入れをする多くの人が変動金利を適用しています。
この場合、金利上昇によって返済金額が大きくなってしまうなんてことにも……。
金利上昇リスクへの対策は、現金に余裕を持たせておくことです。
金利が上がることで、今まで返済していた毎月の金額が上昇してしまいます。
毎月の出費が高くなるのは、数か月のことではありません。
何か月、何年、もしかしたらもっと金利が上がる可能性だってあるんです。
そうなっても耐えきれる資産はありますか？
繰り返しになりますが、いつ起きるか分からない金利上昇のリスクに備えて、ある程度は手元に現金を残しておくというのも重要です。
不動産投資のメリット３つ
不動産投資のリスクを知ると、「やっぱり自分には向いていない……」、「こんな怖いことやめておいたほうがいい」と感じるでしょう。
むしろ、それぐらいの危機感を持って挑む方が、失敗しない確率は大幅にアップします。
恐怖心は、手堅さを産みます。
デメリットとリスク５つを見るといいことが無いように思いますが、不動産投資にはそれを上回るメリットがあるのです。
この章で伝える、不動産投資のメリットを理解すれば、不動産投資に対する期待と安心感も高まりますよ。
不労所得が得られる
不動産投資で真っ先に出てくるメリットは、やはり毎月の安定した収入が得られることです。
時不動産投資は、不労所得だと言われていますが、実際には完全に不労所得とは言えません。
物件を探したり、賃貸需要を分析したり、内見に足を運んだり……。
物件を購入するまでには、莫大な労力がかかります。
しかも購入してからも修繕や手続き時間を取られ、入居者探しに奔走することにも。
ですが、一度入居者がついて住み始めれば、大家さんがやることはほとんどありません。
先ほども言った通り、管理会社へ任せれば確実に家賃の集金もしてくれるので、安定して家賃が入り続けます。
仮に病気が原因で働けなくなってしまったり、リストラで会社をクビになったり、やりたいことが出来て新しいことをしたくなったり、家族との時間を確保しても大丈夫です。
繰り返しになりますが、不動産投資の最大のメリットは半不労所得です。
入居者がいる限り、収入を生み出す装置になってくれます。
外注化が可能
不動産投資は仕組化できます。
大家さんが動かずとも、管理会社と契約するとあらゆる対応をしてくれます。
例えば、入居者対応や、急な電話などです。
「電気が付かない」「水が漏れている」といった突発的なクレームも、入居者から直接大家さんへ連絡が来ることはありません。
入居者は、まず管理会社へ連絡します。
そして大家は、管理会社から「こういう報告がありました。どうしますか？」という報告を受けます。
自分で手配することも勿論可能ですし、管理会社へ業者手配の対応を任せることも可能です。
管理会社は、時間がない人にとって最高のパートナーになってくれるのです。
（修繕費用が割高過ぎないかは確認してくださいね！）
節税効果がある
不動産投資には節税効果があります。
なぜなら、不動産投資は事業だからです。
不動産投資で得た家賃収入などの収益や、貸し出すまでにかかった、修繕費や手数料などの費用は全て給与所得と損益通算します。
減価償却を使えば、不動産の購入代金が経費になります。
毎年支出として計上出来るので、その結果所得税の課税対象額を減らすことで、節税ができるのです。
また、セミナー代や書籍代といった勉強代も事業に必要な経費とみなされます。
今までは完全に自腹だった自己投資も、不動産投資をすると経費計上ができるなんて、すごいことだと思いませんか？
不動産投資に向いている人
不動産投資のメリットとデメリットを見て、「自分に出来るんだろうか？」「向いてるのかな……？」と思った方もいると思います。
かというわたしも、初めはそう思って尻込みしていました。
実際に不動産投資を始めたわたしの立場や、周りの大家さんの境遇を踏まえて不動産投資に向いている人を解説していきます。
あなたがこの条件に当てはまるなら、不動産投資に向いていると言えます。
逆に、全然当てはまらなくても大丈夫。
足りないところを補って、足していけばいいだけです。
リスクを取れる人
不動産投資はリスクがあります。
株式投資などのハイリスクな投資と比べるとミドルリスクですが、大きなお金が動く投資になります。
物件を購入して不動産投資を始めるには、失敗の可能性があると分かった上で飛び込んでいく必要があります。
逆に言えば、「そのリスクを取ってもいい！」と思って飛び込んでいける人しか始められません。
不動産投資を始める理由は何でしょうか。
「もっと変わりたい！」、「今の生活を変化させたい！」、「今よりも良くなりたい！」といった、向上心ではないですか？
やらない理由はカンタンです。
好奇心が足りないだけなんです。
どんなことにでも、始める根拠がありますよね。
途中で挫折しそうになっても、好奇心や向上心があればもうひと踏ん張り出来ます。
「しんどいけど、もうちょっと頑張ってみよう！」と思えるのです。
どんな理由であれ、燃やす向上心があれば、リスクを取っていけるので不動産投資に向いています。
忙しすぎない人
不動産投資を始めるには時間が必要です。
例えば、勉強をする時間、物件い足を運ぶ時間、メールのやりとりをする時間、業者とのコミュニケーションの時間など。
毎日仕事が忙しすぎて、休日もそんな時間の余裕なんてない人は大変です。
普段の時間もままならないのに、投資に時間なんて回せないですよね。
「忙しいけど、仕事終わりや出勤前に勉強できそうだな」、「休みの日は時間が取れそうだ」という方は、不動産投資に向いています。
少し厳しいことを言うと、時間が無いから行動できないんじゃなく、行動しないから時間がないんです。
貯金がある人
不動産投資は大きいお金が動きます。
そのため、リスクを最小限に抑えるためには貯金があった方が安心です。
個人的な目安としては300万円～500万円は欲しいところ。
手元に資金がない場合は銀行からの借入を利用することも可能です。
しかし、借り入れる場合でも見せ金と呼ばれる現金が必要になってきます。
始めた頃は、「借金するのが怖いから、現金で物件を買おう！」と思い種銭作りから開始しました。
節約をして、浮いたお金を投資に回して、結果的に20代で1,000万円の資産を築くことに成功したんです。
貯金をすることで心にゆとりが生まれ、客観視が可能になります。
焦って物件を買おうとする気持ちが抑えられたので、失敗のリスクも軽減させることに繋がりました。
おすすめしている戸建て投資といっても、数百万円はみておくべきでしょう。
まとめ【不動産投資がやめとけと言われるのはなぜ？】
不動産投資がやめとけと言われる理由は、誰もやっていないからです。
不動産投資のリスクは大きなお金が動き、失敗したときのリスクが大きいため。
不動産投資を始めるなら、戸建て投資がおすすめです。
金額も小さく、現金で買えることもあるからです。
もしあなたに資金の余裕がないなら、まずは貯金を貯めてみるのがいいでしょう。
投資の勉強にもなり、資産形成の基礎が身に付きます。
そして貯めた現金で購入することが出来れば、それ以上のリスクは起きません。
どんな選択をするにしても、重要なポイントは行動力。
たったこれだけです。
10年後に振り返ったとき
「あの時全力でやってたら、どんな今になってたんだろう？」
これを出来るだけ無くしながら生きていきましょう。
あなたのお役に立てればうれしいです！
ほなまた！
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